Die Neuregelungen in der Grunderwerbssteuer

Eine der wohl weitreichendsten Neuerungen durch die Steuerreform 2015/16 gibt es im Bereich der Grunderwerbssteuer (GrESt). Mit dem 01. Jänner 2016 wird, bei unentgeltlichen Übertragungen, die Berechnung der GrESt vom Grundstückswert erfolgen. Dieser Grundstückswert wird entweder aus einem eigens berechneten Immobilienpreisspiegel abzuleiten sein oder auf Basis des dreifachen Bodenwertes nach BewG zzgl Wert des Gebäudes. Etwaige weiterführende Details für die Berechnung des Grundstückswerts werden in einer Verordnung zu regeln sein.

Bei allen unentgeltlichen Übertragungen kommt folgender Stufentarif zum Tragen:

Grundstückswert in €                                        

Bis 250.000 - Steuersatz von 0,5%

Für die nächsten 150.000 - Steuersatz 2,0%

Darüber hinaus - Steuersatz 3,5%

Neu ist, dass die Regelung eben nicht auf unentgeltliche Übertragungen im engen Familienverband anzuwenden ist, sondern allgemein für alle unentgeltlichen Übertragungen gilt. Möglichen Umgehungsmöglichkeiten wird mit der Zusammenrechnungspflicht ein Riegel vorgeschoben. Unentgeltliche Übertragungen zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet, damit es zu keinen Aufsplittungen kommt. Auf Antrag ist die Bezahlung der Grunderwerbssteuer auf zwei bis fünf Jahre aufzuteilen jedoch mit bis zu zehn Prozent Zuschlägen.

Geregelt wird auch, wie vorzugehen ist, wenn in Zusammenhang mit der unentgeltlichen Übertragung Schulden übernommen werden. Betragen die übernommenen Schulden bis zu 30% des Grundstückwerts ist der Vorgang als unentgeltlich zu behandeln und die Belastungen spielen keine Rolle bei der Berechnung der Grunderwerbssteuer. Betragen die übernommenen Belastungen hingegen zumindest 70% des Wertes des Grundstücks liegt ein entgeltlicher Vorgang vor. Und die Grunderwerbssteuer wird mit 3,5% der übernommenen Belastungen festgesetzt. Werte zwischen den oben genannten Sätzen sind in entgeltlich und unentgeltlich aufzuteilen.

Immer als unentgeltlich sind der Erwerb von Todes wegen und Schenkungen im Familienverband anzusehen, auch wenn Schulden und Belastungen mit übertragen werden. Die Definition des „Familienverbandes“ umfasst neben Ehepartner, eingetragene Partner und Lebensgefährten auch die Eltern, Kinder und Enkel usw, aber ebenso Pflege-, Adoptiv- und Schwiegerkinder sowie Nichten und Neffen.

Der Freibetrag für den unentgeltlichen Übergang von Betriebsgrundstücken bei begünstigten Betriebsübergaben wird auf € 900.000 angehoben. Zu einer Aliquotierung des oben genannten Freibetrages kommt es bei teilentgeltlichen Übertragungen außerhalb des Familienverbandes. Bei Umgründungen wird die GrESt künftig mit 0,5% des Grundstückswerts vorgeschrieben.

Die GrESt bei Übertragung aller Anteile bzw. Vereinigung aller Anteile tritt künftig bereits bei 95% und nicht erst bei 100% ein. Werden bei grundstücksbesitzenden Personengesellschaften innerhalb von fünf Jahren mindestens 95% der unmittelbar gehaltenen Anteile auf neue Gesellschafter übertragen wird ebenfalls GrESt fällig.

Durch die mögliche Verteuerung der Übertragung von Grundstücken ohne Gegenleistung wie Schenkung oder Erbschaft, ist zu überlegen, ob noch heuer Übertragungen unter den bisher geltenden Bedingungen, etwa innerhalb des Familienverbandes, durchgeführt werden sollte.

Auch bei Unternehmensgruppen könnten Übertragungen von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften noch heuer sinnvoll sein.

Für allfällige Rückfragen betreffend stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!